Niekorzystny wyrok dla gminy za przyjęte ustalenia w MPZP

Gmina Konstancin-Jeziorna ma zapłacić niemal 14 mln zł właścicielom działki, którzy w wyniku zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, utracili prawo do zabudowy swojej nieruchomości. Wyrok sądowy zapadł po ponad 11 latach procesu i jest nieprawomocny.

Do Urzędu Miasta i Gminy Konstancin-Jeziorna wpłynął odpis wyroku, który 31 marca 2025 r. zapadł w Sądzie Okręgowym w Warszawie (XXIV Wydział Cywilny). Natychmiast dzielimy się tą informacją z mieszkańcami.

Gigantyczne kwoty

Sąd zobowiązał gminę Konstancin-Jeziorna do zapłaty na rzecz właścicieli nieruchomości, położonej w rejonie Łąk Oborskich, ponad 8,7 mln zł. Dodatkowo zasądził ustawowe odsetki liczone od 6 listopada 2013 r. do dnia zapłaty - według szacunków jest to kwota ponad 4,5 mln zł (wyliczenie na 30 czerwca br.), a także koszty postępowania sądowego - kolejne około 0,5 mln zł. Łącznie to blisko 14 mln zł. Dla budżetu gminy jest to ogromny, wcześniej nieprzewidziany wydatek.

Tło sprawy

Pozew przeciwko gminie został złożony 15 stycznia 2014 r. przez właścicieli nieruchomości o pow. ponad 1,3 ha. Roszczenie dotyczyło skutków uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego centrum miasta Konstancin-Jeziorna, zatwierdzonego uchwałą nr 99/VI/12/2011 Rady Miejskiej z dn. 29 czerwca 2011 r. Nieruchomość powodów, zgodnie z planem, została w całości przeznaczona pod funkcję zieleni nieurządzonej (1Zn), w związku z czym nie może zostać zabudowana ani utwardzona - musi pozostać nieużytkiem rolnym. 

Warto przypomnieć, że prace nad wspomnianym planem rozpoczęto w 2006 r., a jego projekt został wyłożony do publicznego wglądu w okresie od 2 do 29 czerwca 2009 r.

Zdaniem powodów w okresie poprzedzającym uchwalenie planu, po 1 stycznia 2004 r., gdy nastąpiła utrata mocy planu poprzednio obowiązującego, nieruchomość nie posiadała takich ograniczeń i mogła być wykorzystana na różne cele, w tym m.in. pod zabudowę. 

Ustalenia sądu

Po ponad 11 latach postępowania sądowego, w oparciu o opinie biegłych oraz zeznania świadków, sąd ustalił stan faktyczny, że w okresie tzw. luki planistycznej na przedmiotowej nieruchomości możliwa była realizacja zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej oraz usługowej z pewnymi ograniczeniami. W szczególności możliwe było uzyskanie przez powodów decyzji o warunkach zabudowy. W uzasadnieniu wyroku sąd stwierdził, że pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń, bez względu na to czy właściciel podjął konkretne działania. Na równi z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. Wcześniejsze orzecznictwo Sądu Najwyższego potwierdza taki pogląd.

Co dalej?

Wyrok jest nieprawomocny. Obecnie Michał Wiśniewski, burmistrz gminy Konstancin-Jeziorna, we współpracy z kancelarią prawną, analizuje zasadność złożenia apelacji - szczególnie w kontekście dalszych kosztów postępowania oraz narastających odsetek.

Wnioski

Powyższy wyrok dobitnie pokazuje, jak ogromną wagę należy przywiązywać do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nieprawidłowe zapisy w konsekwencji mogą prowadzić do roszczeń o odszkodowanie w przypadku poniesienia przez właściciela (lub użytkownika wieczystego nieruchomości) rzeczywistej szkody. Na władzach gminy spoczywa zatem nie tylko odpowiedzialność planistyczna, ale również bardzo realna odpowiedzialność finansowa.